Ejendomsudvikling: fra grund til færdigt byggeri

Den største værdiskabelse i ejendomme ligger ét sted: rejsen fra grund til færdigt byggeri. Her er, hvordan den rejse ser ud i praksis, med tal fra to projekter, jeg selv har stået i.

Hvad er ejendomsudvikling?

Ejendomsudvikling er at købe en grund eller en eksisterende ejendom og skabe værdi ved at bygge nyt, bygge om eller ændre anvendelsen. Det kan være en tom grund, der bliver til lejligheder, en gård, hvor længerne bliver til rækkehuse, eller en erhvervsejendom, der bliver til boliger.

Forskellen fra almindelig boligudlejning er, at du ikke køber et færdigt aktiv med et kendt afkast. Du køber en mulighed og en proces. Afkastet opstår, fordi den færdige ejendom er mere værd end grunden plus byggeriet.

Faserne i et projekt

1. Find og vurder. Lokalkendskab afgør alt. De bedste handler ligger tit dér, hvor aktivet og målgruppen ikke matcher, for eksempel en udviklingscase, der ligger hos en almindelig boligmægler.
2. Afklar planforholdene. Hvad må der bygges? Findes der en vedtaget lokalplan, og er den prøvet af i praksis? Det her er det spørgsmål, der skal stilles før prisen.
3. Køb og finansier. En ejendom med et eksisterende cashflow er markant lettere at få finansieret end en tom grund.
4. Projektér, og søg byggetilladelse. Arkitekt, ingeniør og myndighedsandragende.
5. Byg. Entreprisekontrakt, tidsplan, byggestyring.
6. Udlej eller sælg. Og beslut det så sent som muligt.

Hvor værdien opstår: to regnestykker

Det første projekt er GKL 290 på Gammel Køge Landevej i Hvidovre. I 2022 gik et par venner og jeg sammen om 4 mio. kr. i egenkapital til 12 nye lejligheder. I dag er projektet værdiansat til 20 mio. kr.

Det andet er en gård i Herstedvester Landsby i Albertslund, hvor tre længer bliver til seks rækkehuse.

Læg mærke til hovedhuset. Det kan sælges fra for omtrent det, vi gav for hele matriklen. Tilbage står tre længer med byggeret til cirka 720 m² bolig. Byggeretsprisen for rækkehuse i området ligger typisk på 7.000 til 9.000 kroner pr. kvadratmeter, så den byggeret er 5 til 6,5 mio. kroner værd. Vores pris for den: nul.

Tallene gælder i det nuværende marked. Det hører med til ærligheden, og en vurdering er ikke et salg.

Planrisiko er den største enkeltrisiko

På GKL 290 troede vi, at en dispensation fra kommuneplanen var nok til at bygge 12 lejligheder. Det var det ikke. Der skulle en helt ny lokalplan til, og prisen var 18 måneders ekstra proces.

Vi havde stillet vores spørgsmål for upræcist, og rådgiverne svarede på det, vi spurgte om, ikke på det, vi burde have spurgt om. Det endte som held i uheld, fordi priserne steg i ventetiden. Men held er ikke en strategi.

Reglen er ikke køb aldrig uden lokalplan. Reglen er: kend prisen på planrisikoen, før du tager den.

Den beslutning, der bar begge mine projekter

De fleste udviklere køber en tom grund. Renterne tikker hver måned, og hver renteforhøjelse rammer direkte i egenkapitalen.

Vi købte i stedet ejendomme, der allerede havde en lejer. På GKL 290 betalte huslejen driften gennem alle 18 måneders forsinkelse. På Herstedvester fik vi ejendommen udlejet for 546.000 kroner om året, inden vi overhovedet havde nøglerne, på en kontrakt der kan opsiges med tre måneders varsel.

Det dækkede ikke kun renterne, men også arkitekt, rådgivere og myndighedsarbejde. Og vigtigst: det fjernede tidspresset, så vi ikke skulle tage hurtige beslutninger, fordi en regning tikkede.

Der er en effekt mere. En tom ejendom er en udgift, banken skal tro på. En udlejet ejendom er en forretning, banken kan regne på, og den kan godkendes hurtigere og med højere belåning.

Byg optionalitet ind i stedet for at vælge for tidligt

På GKL 290 traf vi tidligt én strategisk beslutning: projektet skulle fungere lige godt som udlejningsejendom og som salgsobjekt. Bygger du kun til udlejning, sparer du på finishen. Bygger du kun til salg, optimerer du wow-faktoren.

Vi lagde os dér, hvor begge markeder fungerer, og det gav tre veje ud: hold og udlej, en samlet selskabshandel, eller stykvis salg til privatmarkedet. Lad markedet afgøre det til sidst, ikke dig selv på dag ét.

Kan en privat investor være med?

Ja, men det er niveau to. Det forudsætter, at du har en portefølje med fornuftigt cashflow og solid egenkapital først. Min tommelfingerregel er, at 10 til 15 procent af egenkapitalen kan afsættes til udviklingsprojekter.

Modellen, jeg arbejder efter, er ikke et fondsprodukt med hundrede anpartshavere og et prospekt på 80 sider. Herstedvester er bygget til én investor. Kunden ejer, jeg eksekverer: finder casen, strukturerer handlen, styrer udviklingen og får kunden i mål.

Og den stærkeste exit er nogle gange ingen exit. Når rækkehusene er udlejet og driften stabiliseret, lægges den blivende realkreditfinansiering på. Fordi udviklingen har skabt værdi, kan den nye belåning frigøre det oprindelige indskud. Kunden får sine penge tilbage og beholder ejendommen.