Ejendomsinvestering i Danmark: sådan hænger det sammen

Jeg har investeret i ejendomme siden 2007 og voksede op i en udlejningsejendom i Odense, som min mor købte, da jeg var halvandet år. Det her er den gennemgang, jeg ville ønske nogen havde givet mig dengang: hvad det er, hvad det kræver, hvor pengene kommer fra, og hvor det går galt.

Hvad er ejendomsinvestering?

Ejendomsinvestering er at købe fast ejendom for at tjene penge på den frem for at bo i den. Det dækker over flere ting, der minder om hinanden, men opfører sig forskelligt.

Jeg arbejder med de tre første og anbefaler sjældent de to sidste til nogen, der har kapital nok til at eje direkte. Grunden er ikke, at de er dårlige. Grunden er, at mellemleddene koster, og at du ikke bestemmer, hvornår der sælges.

Hvor afkastet faktisk kommer fra

De fleste tænker på ejendomsinvestering som enten huslejen eller prisstigningen. Det er to af fire kilder, og de to oversete er ofte de største.

1. Lejen. Nettolejen efter driftsomkostninger er det, der betaler dine regninger og bærer lånet.
2. Værdistigningen. Den er ikke garanteret, og den er den eneste af de fire, du ikke kan regne på forhånd.
3. Afdraget. Hver måned betaler lejeren en del af din gæld af. Din formue vokser, uden at du lægger noget til.
4. Gearingen. Fordi du har lånt, lander hele prisstigningen på din egenkapital og ikke på bankens del.

Hvad det kræver af kapital

Med omkring 6 mio. kr. i investerbar formue når du cirka tre lejligheder i København. Går du lidt uden for byen, får du mere for pengene, men risikoprofilen ændrer sig: færre om buddet, længere genudlejning og større følsomhed over for tomgang.

Egenkapitalen behøver ikke stå kontant. Mange af mine kunder aktiverer friværdi i deres egen bolig eller overskud, der ligger i et selskab. Pointen er den samme: kapital, der står stille, taber købekraft og går glip af en leje, der aldrig kommer igen.

Det ene tal, du skal kunne

Startafkast, på engelsk cap rate, er nettolejen delt med købesummen. Nettolejen er den forventede husleje minus de forventede driftsomkostninger: fællesudgifter, administration og ejendomsskat.

Tommelfingerreglen er, at startafkastet skal ligge over nettorenten på dit lån. Kommer det under, tjener du ikke på gearingen, og banken låner dig typisk mindre, fordi den kompenserer for den lave forrentning.

Risikoen, og hvor det går galt

Jeg fraråder oftere, end folk tror. Det er en del af arbejdet. Her er de fejl, jeg ser gentage sig.

• Huslejen er sat efter, hvad markedet betaler, i stedet for efter hvad der lovligt må opkræves. Forskellen mellem fri og reguleret leje kan være 40 til 50 procent, og en forkert antagelse kan koste tilbagebetaling og en permanent lavere leje.
• For høj gearing. Over omkring 60 til 70 procents belåning begynder cashflowet selv at sætte loftet, og risikoen vokser hurtigere end gevinsten.
• Ingen buffer. Tre til seks måneders drift skal stå kontant, før du overtager.
• Billigst pr. kvadratmeter som strategi. Det er en indkøbsstrategi, ikke en investeringsstrategi, og den ender typisk med dårlig lejerkvalitet og sager, du ikke havde regnet med.
• Ingen rådgivning. Folk køber for fire millioner og sparer de 3.000 kroner, en dygtig advokat koster ekstra. Rådgivning koster promiller af købesummen. Fejlene, den fanger, måles i procenter.

Og så den vigtigste: ejendomme er illikvide. Du kan ikke sælge en lejlighed i morgen, slet ikke med en lejer i. Har du brug for pengene inden for få år, passer aktivet dårligt til din situation, og så er et mere likvidt marked bedre for dig.

Sådan kommer du i gang

1. Skriv dit hvorfor ned. Pension, frihed, noget at give videre.
2. Byg seks måneders stabil lønhistorik. Banken kigger på robusthed.
3. Køb din egen bolig først. Gevinsten på egen bolig er som udgangspunkt skattefri.
4. Skriv en buy box: type, område, budget. Og byggeåret, hvis du køber til udlejning.
5. Tal med fire til fem banker. Forskellen kan være en halv til en hel million kroner.
6. Regn startafkastet, før du byder.
7. Læs ejerforeningens referater fra de seneste to år.
8. Læg din makspris fast, og byd med rådgiverforbehold.

Vil du regne på en konkret bolig, er ejendomsberegneren på calc.fairhomes.io gratis. Du uploader salgsopstillingen og får et tiårigt budget, cashflow, forventet egenkapital og intern rente. Det er den, jeg selv bruger til den første screening.

Hvorfor Storkøbenhavn

Jeg arbejder kun i Storkøbenhavn, og det er et valg. For 30 år siden var der ikke stor forskel på priserne i Odense og København. I dag er markedet knækket i to, og næsten to millioner mennesker bor i hovedstadsområdet.

Mit vigtigste filter er infrastruktur: kan du gå til metroen, eller cykle dertil på under fem minutter? Kan du det, ligger boligen i urbaniseringens retning. Kan du ikke, så spørg dig selv, hvad der egentlig skal trække prisen op de næste ti år.

Det betyder ikke, at alt uden for byen er dårligt. Det betyder, at alternativomkostningen er reel: hvor meget mere din kapital kunne have arbejdet et andet sted.