Finansiering og bank
Hvor meget kan du låne til en investeringsejendom?
Kort fortalt
Spørg fem banker, hvad du kan købe for, og du får fem forskellige svar, selvom reglerne er de samme for dem alle. Forskellen kan være en halv til en hel million kroner i Københavnsområdet. Banken regner ikke på den finansiering, du ønsker dig, men på en standardiseret: typisk omkring 4 procents rente og afdrag over 30 år, plus et stresset scenarie. Tal derfor med fire til fem banker, og mød velforberedt op med et budget, der kan dokumenteres.
Spørg fem banker, hvad du kan købe for. Du får fem forskellige svar. Og forskellen kan være en halv til en hel million kroner, særligt i København. Selvom de bagvedliggende regler, herunder Finanstilsynets, er præcis de samme for dem alle.
Hvorfor svarene er forskellige
Svaret afhænger blandt andet af, hvor sultne bankerne er efter at komme ind på netop dit marked. Nogle vil gerne vokse i Københavnsområdet lige nu. Andre bremser. Det er ikke vilkårligt, men det står ikke i nogen regel, du kan slå op.
Og så er der detaljen, næsten ingen kender: når banken giver dig en generel godkendelse, kan den lægge en margin ind. Bliver du godkendt til omkring tre millioner, kan det derfor være muligt at præsentere en bolig til 3,3 millioner og stadig få et ja. Der kan være lagt ekstra luft ind, så banken ikke skuffer folk, der står med drømmeboligen.
Banken er ligeglad med din ejendom
Den er ligeglad med det nye køkken. Med den fine altan. Med beliggenheden, du er så stolt af. Banken stiller kun ét spørgsmål: kan lejen betale et lån, der er dyrere end det, du beder om?
Det kaldes den kritiske leje, og det er her, de fleste investorer falder i. Du regner på den finansiering, du ønsker dig. Banken regner på en standardiseret finansiering, typisk omkring 4 procents rente og afdrag over 30 år. Oven i det lægger den et stresset scenarie.
| Du regner med | Banken regner med |
|---|---|
| Din faktiske lånerente | Cirka 4 % standardrente |
| Afdragsfrihed i en periode | Afdrag over 30 år |
| Din forventede husleje | Bankens eget referenceniveau |
| Lav eller ingen tomgang | Et stresset scenarie oveni |
Så når banken siger, at den her ikke giver den belåning, du regner med, er det ikke for at være på tværs. Det er, fordi den regner på virkeligheden, når den er på sit værste. Det burde du faktisk også gøre.
Når banken sletter halvdelen af dit budget
Du har regnet på markedsleje, realistisk tomgang og fornuftige driftsomkostninger. Du synes selv, det ser pænt ud. Så kigger banken på det og tænker: det matcher ikke vores referencetal. Og så skærer den. Lejen ned. Tomgangen op. Omkostningerne op.
Pludselig hænger din case ikke sammen længere. Ikke fordi den er dårlig, men fordi banken ikke tror på dine tal.
Den kamp kan du vinde på forhånd. Har du en portefølje, du drifter med nul tomgang? Vis det. Har du ejendomme med driftsomkostninger på 200 kroner pr. kvadratmeter? Dokumentér det. Når du kommer med beviser i stedet for håb, holder banken op med at slette.
To middelindkomster slår ofte én høj
En direktør med 1,1 mio. i løn føles som en stærkere låntager end et par med 500.000 hver. Men sådan regner banken ikke.
For banken handler kreditvurdering om robusthed. To indkomster betyder, at hvis den ene falder væk ved jobskifte, sygdom eller barsel, står der stadig en indkomst tilbage. Én høj indkomst er ét enkelt punkt, der kan fejle.
Så parret med to almindelige lønninger bliver ofte godkendt til mere, end de selv troede. Og singlen med toplønnen bliver overrasket over loftet. Det er ikke uretfærdigt. Det er bankens logik, og kender du den, kan du planlægge efter den.
Hvad du konkret gør
- Tal med fire til fem banker, ikke én. Stil dem det samme spørgsmål, og skriv svarene ned.
- Mød velforberedt op. Et gennemarbejdet budget kræver ingen særlig uddannelse.
- Regn selv den kritiske leje: kan boligen bære 4 procents rente og 30 års afdrag?
- Tag dokumentation med. Lønsedler, årsopgørelse, og driftstal fra det, du allerede ejer.
Spørgsmål og svar
- Hvor meget kan jeg låne til en investeringslejlighed i København?
- Som tommelfingerregel kan du typisk opnå omkring 50 til 60 procents belåning på en lejlighed omkring 3,5 mio. kr. Jo dyrere lejligheden er i forhold til huslejen, desto lavere bliver belåningsgraden som regel, fordi forrentningen falder.
- Hvad er kritisk leje?
- Kritisk leje er den husleje, der lige netop kan bære et standardiseret lån med cirka 4 procents rente og afdrag over 30 år, ofte med et stresset scenarie oveni. Det er bankens målestok, ikke din ønskefinansiering.
- Hvorfor giver bankerne forskellige svar?
- Reglerne er ens, men appetitten er ikke. Nogle banker vil gerne vokse i Københavnsområdet lige nu, andre bremser. Derudover lægger banker ofte en margin ind i en generel godkendelse, så tallet er en retning snarere end en grænse.
- Hvor mange banker bør jeg tale med?
- Fire til fem. Stil dem det samme spørgsmål, og sammenlign svarene. Forskellen kan være en halv til en hel million kroner på det samme grundlag.
Del af guiden om ejendomsinvestering.