Strategi og portefølje
Ejendomsfond eller direkte ejerskab: hvad forskellen koster
Kort fortalt
Forskellen mellem en ejendomsfond og direkte ejerskab ligger tre steder: opstartsomkostningerne, de løbende fees og kontrollen over exit. I fonde har jeg set investorer reelt komme ind på kurs 72, så kun 72 af hver 100 kroner gik til ejendommen. Løbende fees presser udbyttet, og fordi forvalteren tjener på, at fonden lever længe, kan dit ønske om at sælge støde ind i hans ønske om at beholde. Ved direkte ejerskab bestemmer du selv, hvornår du køber, sælger og genbelåner.
Jeg drev selv en ejendomsfond. Etablerede den, byggede den op og solgte den. Så når jeg siger, at direkte investering slår fonde for de fleste med en vis formue, er det ikke teori. Det er erfaring med omkostningsstrukturerne indefra.
Lad mig sige det, der skal siges først: ejendomsfonde giver god mening fra et investorbeskyttelsesperspektiv. Compliance, fondsstrukturer og regulatoriske krav er der af en grund. Men alle de lag koster, og regningen lander hos investoren.
Et: indgangen
Jeg har set eksempler, hvor en investor reelt kommer ind i en fond på kurs 72. Det betyder, at du investerer 100 kroner, og kun omkring 72 kroner går til ejendommen. Resten er væk fra dag ét, ædt af engangsomkostninger.
Det rammer ikke kun dit løbende afkast. Det rammer hele den langsigtede formueeffekt, fordi investeringen starter med et handicap, der skal indhentes, før du tjener den første krone.
To: de løbende fees
Opstartsomkostninger er synlige. De løbende er ikke, og det er dem, der gør mest ondt, fordi de akkumuleres år efter år.
To investorer, 15 mio. kr. hver, samme marked
- Investor A, løbende fees
- 1,0 % om året
- Investor B, løbende fees
- 2,5 % om året
- Forskel over ti år
- I størrelsesordenen 2,5 mio. kr.
Det er ikke et gebyr. Det er en hel lejlighed, du aldrig fik. Og de fleste opdager det aldrig, fordi fees gemmer sig bag pæne ord: administrationshonorar, selskabsledelse, asset management fee, uforudsete omkostninger. Hver for sig ser de uskyldige ud.
Tre: hvem der bestemmer, hvornår der sælges
Det her er den, ingen nævner, når de pitcher en fond. Du er medejer af et aktiv, du ikke bestemmer over.
Du investerer. Fonden køber. Efter fem år tænker du, at markedet er godt, og foreslår salg på generalforsamlingen. Men forvalteren lever af løbende fees. Jo længere fonden lever, jo mere tjener han. Dit ønske om at sælge støder direkte ind i hans ønske om at beholde, og gæt, hvem der typisk vinder.
Hvad du så får ved at eje direkte
| Forhold | Gennem fond | Direkte ejerskab |
|---|---|---|
| Opstartsomkostninger | Kan udgøre en betydelig del af indskuddet | Væsentligt lavere |
| Løbende omkostninger | Flere lag af forvaltning | Færre mellemled |
| Beslutning om salg | Forvalter og generalforsamling | Dig |
| Genbelåning | Ikke din beslutning | Din beslutning |
| Delvist salg | Normalt ikke muligt | Muligt, en bolig ad gangen |
Den sidste linje er undervurderet. Ejer du en portefølje af ejerlejligheder direkte, kan du sælge én ad gangen, typisk når en lejer alligevel flytter, i et marked du selv vælger. Det er en fleksibilitet, en fondsandel ikke har.
De fem spørgsmål, jeg ville stille en forvalter
- Hvad er IRR, ikke kun egenkapitalforrentningen? Viser I kun det ene, så spørg hvorfor.
- Hvad betaler jeg pr. 100 kroner investeret det første år?
- Hvornår får jeg første udbytte? Mange glemmer at nævne, at der går et til to år.
- Hvad er de samlede løbende fees over ti år, lagt sammen?
- Hvad går til ejendommen, og hvad går til forvalteren?
Kan din forvalter svare klart og gennemsigtigt på alle fem, er du i gode hænder. Kan de ikke, ved du nok.
Jeg siger ikke, at fonde er forkerte for alle. Men har du tre millioner eller mere, skylder du dig selv at se, hvad alternativet koster. Og skal du eje direkte uden at blive vicevært, findes der rådgivere, der kan tage driften, mens du beholder kontrollen.
Spørgsmål og svar
- Hvad betyder kurs 72 i en ejendomsfond?
- Det betyder, at omkring 72 af hver 100 investerede kroner går til selve ejendommen, mens resten dækker engangsomkostninger ved etableringen. Investeringen starter dermed med et handicap, der skal indhentes, før du tjener noget.
- Hvorfor vil en fondsforvalter ikke sælge?
- Fordi forvalteren typisk lever af løbende honorarer for administration, asset management og selskabsledelse. Jo længere fonden eksisterer, desto mere tjener forvalteren. Det kan stå i modsætning til investorens ønske om at realisere en gevinst.
- Kan jeg eje direkte uden selv at stå for driften?
- Ja. Det er netop den kombination, der giver mening for de fleste: du ejer boligerne 100 procent selv og bestemmer over køb, salg og genbelåning, mens en professionel part håndterer udlejning, lejere og det praktiske.
- Hvilket afkasttal skal jeg kigge på i et prospekt?
- Både IRR og det faktiske udbytte, ikke kun egenkapitalforrentningen. Egenkapitalforrentning ser altid pænest ud, mens udbyttet viser, hvad du reelt kan trække ud, når alle regninger, banken og skatten er betalt.
Del af guiden om ejendomsinvestering.