Strategi og portefølje
Startafkast: det ene tal, der afgør, om en lejlighed giver mening
Kort fortalt
Startafkast er nettolejen delt med købesummen. Nettolejen er den forventede husleje minus de forventede driftsomkostninger: fællesudgifter, administration og ejendomsskat. En lejlighed til 3.000.000 kr. med 150.000 kr. i husleje og 30.000 kr. i drift har et startafkast på 4,0 procent. Tommelfingerreglen er, at startafkastet skal ligge over nettorenten på dit lån. Gør det ikke det, tjener du ikke på gearingen, og banken låner dig som regel mindre.
Der findes ét tal, der afgør, om en investeringslejlighed overhovedet giver mening. De fleste begyndere kender det ikke. Det tager to minutter at lære.
Formlen
Tallet hedder startafkast. På engelsk cap rate. Du finder det i to skridt.
- Find nettolejen. Det er den forventede husleje minus de forventede driftsomkostninger: fællesudgifter, administration og ejendomsskat.
- Sæt nettolejen i forhold til købesummen. Nettoleje divideret med pris.
Eksempel på en toværelses til 3 mio. kr.
- Husleje om året
- 150.000 kr.
- Driftsomkostninger om året
- 30.000 kr.
- Nettoleje (NOI)
- 120.000 kr.
- Købesum
- 3.000.000 kr.
- Startafkast
- 4,0 %
Hvorfor tallet betyder noget
Startafkastet er ikke dit afkast. Det er ejendommens egen forrentning, før finansiering. Og netop derfor er det så brugbart: det siger noget om aktivet og ikke om dig.
I København er du godt kørende, hvis du kan finde et køb med et startafkast på 3,7 til 4 procent. For så kan du potentielt belåne ejendommen til en realkreditrente, der netto ligger omkring 3 procent, og tjene på forskellen. Jo større lånet er, desto større kan effekten være, når forrentningen er højere end låneomkostningen.
Den konsekvens, de færreste tænker på
Et lavt startafkast koster dig ikke kun cashflow. Det kan begrænse din belåning. Banken kan kompensere for en lav forrentning ved at låne dig mindre. Du forventer 50 til 60 procent belåning og får måske 30.
Det er dér, mange cases falder fra hinanden. Ikke fordi ejendommen er dårlig, men fordi egenkapitalkravet pludselig er dobbelt så stort som forudsat, og så rækker pengene til én lejlighed i stedet for to.
Fire fejl i regnestykket, jeg ser hele tiden
- Huslejen er sat efter, hvad markedet betaler, og ikke efter hvad der lovligt må opkræves i netop den bolig.
- Driftsomkostningerne er kopieret fra sælgers tal uden at tjekke vedligeholdelsesplanen.
- Tomgang er sat til nul. Selv en god bolig står tom mellem to lejere.
- Ejendomsskat og administration er glemt, fordi de ikke står i salgsopstillingen.
Et budget uden tomgang og uden vedligehold er ikke et budget. Det er et ønske. Og banken regner alligevel sin egen version, hvor lejen er lavere, tomgangen højere og omkostningerne større end dine.
Startafkast er ikke det samme som afkast
Pas på, når nogen reklamerer med et afkast. Afkast er ikke ét tal. Det kan være egenkapitalforrentning, intern rente, udbytte eller cash-on-cash, og de fortæller vidt forskellige historier.
| Begreb | Hvad det måler |
|---|---|
| Startafkast | Ejendommens nettoleje i forhold til prisen, før lån |
| Udbytte | Det, du faktisk kan trække ud, når alle regninger er betalt |
| Egenkapitalforrentning | Resultatet i forhold til de penge, du selv lagde |
| IRR | Det samlede afkast over tid, hvor tidspunktet for hver krone tæller med |
Et prospekt, der lover 20 procent i egenkapitalforrentning, har måske nul kroner i løbende udbytte. Et andet lover 14 til 15 procent, men har bagt fire procent årlige værdistigninger ind i tallet. Hvad hvis virkeligheden er to? Over ti år er forskellen millioner.
Så næste gang du ser et flot afkasttal, så stil ét spørgsmål: 20 procent i hvad, og på hvilke forudsætninger? Er svaret ikke krystalklart, er det i sig selv et svar.
Spørgsmål og svar
- Hvordan regner man startafkast ud?
- Startafkast er nettolejen divideret med købesummen. Nettolejen er den forventede årlige husleje minus de forventede årlige driftsomkostninger, altså fællesudgifter, administration og ejendomsskat. 120.000 kr. i nettoleje på en lejlighed til 3.000.000 kr. giver 4,0 procent.
- Hvad er et godt startafkast?
- I København er 3,7 til 4 procent et godt niveau på et velbeliggende køb. Uden for byen kan du typisk finde 4,3 til 4,5 procent. Det afgørende er ikke tallet i sig selv, men om det ligger over nettorenten på din finansiering.
- Er startafkast og cap rate det samme?
- Ja. Cap rate er den engelske betegnelse for det samme nøgletal: nettodriftsindtægten sat i forhold til ejendommens pris.
- Skal værdistigning regnes med i startafkastet?
- Nej. Startafkastet er bevidst et tal uden forventninger om prisstigninger. Det er netop styrken ved det: det viser, hvad ejendommen tjener i dag, og ikke hvad nogen håber, den bliver værd.
Del af guiden om ejendomsinvestering.