Ejendomsudvikling
Ejendomsudvikling for private investorer: hvor værdien skabes
Kort fortalt
Den største værdiskabelse i ejendomme ligger i rejsen fra grund til færdigt byggeri. Men udvikling er niveau to: det forudsætter, at du har en portefølje med fornuftigt cashflow og solid egenkapital først. Min tommelfingerregel er, at 10 til 15 procent af egenkapitalen kan afsættes til udviklingsprojekter. Den vigtigste enkeltbeslutning er at købe en ejendom, der allerede har et cashflow, så lejen betaler renterne, mens myndighedsprocessen kører.
Den største værdiskabelse i ejendomme ligger ét sted: rejsen fra grund til færdigt byggeri. Men det er niveau to, og det kræver, at niveau et står solidt først.
Har du en portefølje med et fint cashflow og en solid egenkapital, kan du efter min tommelfingerregel afsætte 10 til 15 procent af egenkapitalen til udviklingsprojekter. Ikke mere.
Den ene beslutning, der bar begge mine projekter
I 2022 gik et par venner og jeg sammen om 4 mio. kr. i egenkapital i et nybyggeriprojekt med 12 lejligheder på Gammel Køge Landevej i Hvidovre. Vi kalder det GKL 290. I dag er projektet værdiansat til 20 mio. kr.
Det lyder som en sejrsberetning. Det har det ikke altid været. Vi kom igennem en lokalplanproces, der tog 18 måneder længere end forventet, byggepriser der steg 20 procent midt i processen, en renteudvikling der vendte på hovedet, og en håndfuld søvnløse nætter.
En ting reddede os hver gang: de eksisterende bygninger på grunden var udlejet under hele udviklingsfasen. Huslejen dækkede driften og gav os luft til at tage den tid, processen krævede.
Hvorfor en lejer slår en tom grund
De fleste udviklere køber en tom grund. Renterne tikker hver måned, og hver renteforhøjelse rammer direkte i egenkapitalen. Vi havde en lejer, der betalte husleje til tiden hver eneste måned i de 18 måneder, lokalplanen blev forsinket.
Det dækkede ikke kun renterne. Det dækkede også arkitektudgifter, rådgiverhonorarer og myndighedsarbejdet undervejs. Og endnu vigtigere: det fjernede tidspresset, så vi ikke skulle tage hurtige beslutninger, fordi en regning tikkede.
På mit næste projekt, en gård i Herstedvester Landsby, brugte vi samme greb. Vi fik ejendommen udlejet, inden vi overhovedet havde nøglerne, til en lejer vi kender, på en kontrakt der kan opsiges med tre måneders varsel, når byggeriet skal i gang. Den indbragte 546.000 kroner om året, mens vi ventede.
Og der er en effekt mere, de færreste tænker på: fordi ejendommen havde et cashflow fra dag ét, kunne banken godkende sagen hurtigt. En tom ejendom er en udgift, banken skal tro på. En udlejet ejendom er en forretning, banken kan regne på.
Regnestykket på det andet projekt
Herstedvester Landsby: tre længer bliver til seks rækkehuse
- Udbudspris
- 9,99 mio. kr.
- Vores købspris
- 8,1 mio. kr.
- Samlet projektsum inkl. byggeri
- Cirka 25 mio. kr.
- Hovedhus, forventet salgspris
- 8 til 8,5 mio. kr.
- Seks rækkehuse, vurderet
- Omkring 6 mio. kr. pr. stk.
- Samlet ejendomsværdi ved færdiggørelse
- Omkring 45 mio. kr.
- Forventet nettoleje ved udlejning
- 1,36 mio. kr. om året
Tallene gælder i det nuværende marked. Det hører med til ærligheden, og en vurdering er ikke et salg.
Hvorfor den var billig
Ejendommen havde ligget til salg i noget tid, og mange har garanteret kigget på den. Men størstedelen af kvadratmeterne var registreret som erhverv, og så skulle ejendommen handles som en erhvervsejendom, ikke som en privatbolig.
Når en privat køber gik i banken, fik de beskeden: fin ejendom, men det er en erhvervssag, og I skal lægge 30 til 50 procent i udbetaling. Og så faldt de fra, én efter én. Vi kom med 50 til 60 procent egenkapital fra start, og så var finansieringen aldrig et problem.
Pointen er større end den ene handel: nogle rabatter ligger ikke i ejendommen. De ligger i den finansiering, de andre købere ikke kan løfte.
Der var også et mismatch i, hvem den blev vist til. Gården lå hos en almindelig boligmægler med private familier som målgruppe. Men casen var aldrig en familiebolig. Den var en udviklingscase. De bedste muligheder ligger tit dér, hvor aktivet og målgruppen ikke matcher.
Byg optionalitet ind
På GKL 290 traf vi tidligt én strategisk beslutning: projektet skulle fungere lige godt som udlejningsejendom og som salgsobjekt.
Bygger du kun til udlejning, optimerer du cashflow og sparer på finishen. Bygger du kun til privatsalg, optimerer du wow-faktoren. Vi lagde os præcis dér, hvor begge markeder fungerer, og det gav tre veje ud: hold og udlej, en samlet selskabshandel, eller stykvis salg til privatmarkedet.
Det er ikke ubeslutsomhed. Det er at lade markedet og ikke dig selv afgøre det til sidst.
Og den stærkeste exit er nogle gange ingen exit
På Herstedvester er planen ikke at sælge. Når rækkehusene er udlejet og driften stabiliseret, lægges den blivende realkreditfinansiering på. Fordi udviklingen har skabt værdi, kan den nye belåning frigøre det oprindelige egenkapitalindskud.
Kunden får sit indskud tilbage og beholder ejendommen, med en nettoleje der løber ind måned efter måned. De fleste tænker exit som et salg. Men den stærkeste exit er nogle gange den, hvor du beholder aktivet og får pengene ud alligevel.
Spørgsmål og svar
- Hvor stor en del af min formue bør gå til ejendomsudvikling?
- Min tommelfingerregel er 10 til 15 procent af egenkapitalen, og først når du har en portefølje med fornuftigt cashflow og solid soliditet. Udvikling er niveau to, ikke indgangen.
- Hvorfor er det en fordel at købe en grund med en eksisterende lejer?
- Fordi lejen betaler renter og rådgivere, mens myndighedsprocessen kører. Det fjerner tidspresset, og det gør samtidig finansieringen lettere, fordi banken kan regne på en forretning frem for at tro på en udgift.
- Hvad betyder det, at en ejendom handles som erhverv?
- Er størstedelen af kvadratmeterne registreret som erhverv, behandler banken handlen som en erhvervssag, og egenkapitalkravet er typisk markant højere end ved en privatbolig. Det kan afskrække private købere og dermed skabe en rabat for den, der kan løfte finansieringen.
Del af guiden om ejendomsudvikling.