Ejendomsudvikling
18 måneders forsinkelse lærte mig én regel om planrisiko
Kort fortalt
Reglen er ikke køb aldrig uden lokalplan. Reglen er: kend prisen på planrisikoen, før du tager den. En vedtaget og i praksis afprøvet lokalplan betyder lav risiko og højt tempo. Ingen lokalplan betyder, at gevinsten skal være stor nok til at betale for ventetiden, og den ventetid kan være halvandet år. På vores projekt på Gammel Køge Landevej kostede en forkert antagelse 18 måneders ekstra myndighedsproces.
På vores projekt på Gammel Køge Landevej troede vi, at en dispensation fra kommuneplanen var nok til at bygge 12 lejligheder. Det var det ikke. Der skulle en helt ny lokalplan til.
Prisen: 18 måneders ekstra proces med myndigheder, ventetid og tålmodighed på prøve.
Hvorfor det skete
Vi var aggressive. Vi bød udbudsprisen og fik handlen igennem på to uger. Det havde en pris: vi havde ikke tid til at lave fuld due diligence på myndighedsrisikoen. Den juridiske due diligence var i orden, men de tekniske planforhold måtte vi tage stikprøvevis.
Senere ramte virkeligheden. Kommunen sagde: op til to enheder uden lokalplan, men 12 kræver en hel lokalplanproces. Vi skulle starte forfra.
Det var en klassisk begynderfejl. Vi havde stillet vores spørgsmål for upræcist, og vores rådgivere svarede på det, vi spurgte om, ikke på det, vi burde have spurgt om.
Held er ikke en strategi
Her kommer den ærlige del: det endte som held i uheld. Mens vi ventede, ventede markedet ikke. Boligpriserne steg 20 til 30 procent i perioden, og forsinkelsen, der føltes som et benspænd, endte med at gøre casen bedre.
Men man kan ikke planlægge efter, at markedet redder en. Næste gang kunne det være gået den anden vej.
Hvad jeg gjorde anderledes næste gang
Da vi fandt gården i Herstedvester Landsby, var det første spørgsmål ikke hvad koster den. Det var: hvad siger planforholdene?
Svaret: lokalplanen var vedtaget. Og den var prøvet af i praksis af naboer, der allerede havde konverteret deres længer til rækkehuse. Først da regnede vi på prisen.
Resultatet: vi overtog 1. juli, var klar til myndighedsandragende kort efter, og forventede byggetilladelse inden for tre til fire måneder. Fra overtagelse til byggetilladelse på under et halvt år.
Reglen
| Planforhold | Risiko | Hvad gevinsten skal kunne |
|---|---|---|
| Vedtaget lokalplan, afprøvet i praksis | Lav | Almindelig projektmargin er nok |
| Vedtaget lokalplan, ikke afprøvet | Mellem | Skal kunne bære nogle måneders usikkerhed |
| Ingen lokalplan | Høj | Skal kunne betale for op mod halvandet års ventetid |
Vi tog risikoen på GKL og blev belønnet. Vi valgte den fra i Herstedvester og sparede over et år. Begge dele kan være rigtige. Det afgørende er, at du ved, hvilken af dem du køber.
Når byggeretten koster nul
Her er, hvorfor planforholdene er så værdifulde at kende. Vi købte gården i Herstedvester for 8,1 mio. kr.: hovedhus, tre længer og 2.592 m² grund.
Hovedhuset er i pæn stand. Får vi udstykning godkendt, kan det sælges fra med 700 m² grund til en forventet pris på 8 til 8,5 mio. kr. i det gældende marked. Altså omtrent det, vi gav for hele matriklen.
Tilbage står tre længer med byggeret til seks rækkehuse, cirka 720 m² bolig. Byggeretsprisen for rækkehuse i området ligger typisk på 7.000 til 9.000 kroner pr. kvadratmeter, så 720 m² byggeret svarer til 5 til 6,5 mio. kroner i markedsværdi.
Byggeretten, regnet ud
- Købspris, hele matriklen
- 8,1 mio. kr.
- Hovedhus, forventet salg
- 8 til 8,5 mio. kr.
- Tilbage: 720 m² byggeret
- 5 til 6,5 mio. kr. i markedsværdi
- Vores pris for byggeretten
- 0 kr.
Hvordan fandt vi den? Ikke ved held. Vi kender lokalmarkedet, vi vidste at lokalplanen var vedtaget, og vi vidste at andre på samme vej allerede havde konverteret gårdlænger til rækkehuse. Hvor andre så en gammel gård, så vi en godkendt udviklingsmulighed med en indbygget rabat.
De bedste handler står sjældent med lysende skilte. De ligger gemt i lokalkendskab, planforhold og et regnestykke, de fleste ikke får lavet.
Spørgsmål og svar
- Hvad er planrisiko i et udviklingsprojekt?
- Planrisiko er risikoen for, at du ikke må bygge det, du har regnet med. Den afhænger af, om der findes en vedtaget lokalplan, om den er afprøvet i praksis, og om dit projekt kan rummes inden for den eller kræver en ny proces.
- Hvor lang tid tager en lokalplanproces?
- Det varierer meget fra kommune til kommune og fra sag til sag. På vores projekt på Gammel Køge Landevej tog processen 18 måneder længere end forventet, og det er ikke et usædvanligt forløb, når en helt ny lokalplan skal udarbejdes.
- Hvad koster en byggeret?
- I vores område lå byggeretsprisen for rækkehuse typisk på 7.000 til 9.000 kroner pr. kvadratmeter. Prisen følger salgspriserne: stiger de færdige boliger i værdi, stiger byggeretsprisen med.
Del af guiden om ejendomsudvikling.