Finansiering og bank
Hvor meget egenkapital kræver en investeringslejlighed?
Kort fortalt
En investeringslejlighed i Københavnsområdet kræver typisk 1,5 til 2 mio. kr. i egenkapital. Med omkring 6 mio. kr. i investerbar formue rækker det derfor til cirka tre lejligheder i København, og til flere hvis du går lidt uden for byen. Oven i egenkapitalen skal du have tre til seks måneders drift stående kontant, før du overtager. Skal der renoveres, seks måneder som minimum.
Det her er det mest konkrete spørgsmål, jeg får, og det fortjener et konkret svar uden forbehold i hver anden sætning.
Hovedregnestykket
Hvad en lejlighed i Storkøbenhavn typisk kræver
- Købesum
- 3 til 3,5 mio. kr.
- Realistisk belåning
- 50 til 60 %
- Egenkapital
- 1,5 til 2 mio. kr.
- Buffer, tre til seks måneders drift
- Oven i egenkapitalen
Så med omkring 6 mio. kr. i investerbar formue kan du nå cirka tre lejligheder i København. Går du lidt uden for byen, får du mere for pengene. Priserne er dog ikke steget i samme takt derude, og når København stiger, smitter det typisk af på omegnen.
Hvorfor belåningen falder, når lejligheden bliver dyr
Tommelfingerreglen er, at du kan få omkring 50 til 60 procents belåning af en lejlighed, der koster omkring 3,5 mio. kr. Jo dyrere lejligheden er, desto lavere bliver belåningsgraden som regel.
Grunden er ligetil: huslejen stiger ikke i samme takt som prisen. En dyr lejlighed har et lavere startafkast, og banken kompenserer for den lave forrentning ved at låne dig mindre. Du forventer 50 til 60 procent og får måske 30.
Bufferen, ingen taler om
Egenkapitalen er ikke hele historien. Det vigtigste driftstal, folk glemmer, er likviditetsbufferen.
Min tommelfingerregel: hav tre til seks måneders drift stående kontant, før du overtager. Skal der renoveres, så seks måneder som minimum. Du skal kunne tåle tomgang og en uventet regning uden at miste nattesøvnen.
Den gode nyhed: så snart boligen er udlejet, begynder huslejen at komme ind. Men bufferen skal stå der fra dag ét, ikke når du får brug for den.
Friværdi tæller med, men den arbejder ikke af sig selv
Mange boligejere i København sidder på en formue. Ikke på bankkontoen, men i murstenene omkring dem. Problemet er, at friværdi ikke arbejder. Den står bomstille.
Jeg havde en kunde, der havde gjort alt det rigtige: købt på det rigtige tidspunkt, afdraget stabilt og opbygget en pæn friværdi. Men boligen gav ham ingen løbende indkomst. Vi aktiverede en del af friværdien sammen med lidt af hans opsparing, og en ny startkapital på 2,5 mio. kr. gav ham to nye lejligheder i Storkøbenhavn, finansieret med cirka 60 procent realkredit og 40 procent egenkapital.
Pointen er ikke tallene i hans tilfælde. Pointen er, at egenkapital ikke behøver stå kontant for at tælle. Den kan allerede være der, bundet i noget, du ejer.
Og hvornår du har bundet for meget
Jeg bruger 60/40. Så længe din gældsandel ligger på maks. 60 procent, altså en soliditet omkring 40 procent, står du efter min tommelfingerregel solidt. Op til det niveau kan du købe mere, hvis casene er rigtige.
Beregn din soliditet: egenkapital divideret med samlede aktiver. Er du under 40 procent, ved du, hvad der skal konsolideres, før du køber igen.
Spørgsmål og svar
- Hvor meget egenkapital skal jeg bruge til en udlejningslejlighed?
- I Københavnsområdet typisk 1,5 til 2 mio. kr. pr. lejlighed, svarende til 40 til 50 procent af købesummen. Oven i det skal du have tre til seks måneders drift stående kontant som buffer.
- Kan jeg bruge friværdien i min egen bolig som egenkapital?
- Ja, friværdi kan aktiveres og indgå som egenkapital i en investering. Det kræver, at din samlede økonomi kan bære den ekstra gæld, og at du holder dig inden for en fornuftig samlet gældsandel.
- Hvorfor låner banken mig mindre på en dyr lejlighed?
- Fordi huslejen ikke stiger i takt med prisen. En dyrere lejlighed har et lavere startafkast, og banken kompenserer for den lavere forrentning ved at sænke belåningsgraden.
- Hvor stor skal likviditetsbufferen være?
- Tre til seks måneders drift. Skal der renoveres, seks måneder som minimum. Bufferen skal kunne dække tomgang og en uventet regning, uden at du behøver sælge noget.
Del af guiden om ejendomsinvestering.