Finansiering og bank
God gæld og dårlig gæld: hvor grænsen går
Kort fortalt
Gæld er en fordel i ejendomsinvestering, så længe forrentningen af ejendommen er højere end låneomkostningen. For mig går grænsen omkring 60 til 70 procents belåning. Under det niveau gearer gælden dit afkast, og lejerne afdrager på dit aktiv. Over det begynder cashflowet selv at sætte loftet, og risikoen vokser hurtigere end gevinsten. Den dyreste struktur, jeg kender, er en belånt privatbolig kombineret med et dyrt privat lån oveni.
Al gæld er ikke ond. Men der findes et tal, hvor god gæld tipper over og bliver dårlig. For mig går grænsen omkring 60 til 70 procents belåning.
Under grænsen
Gæld er din ven. Den gearer dit afkast, den lader dine lejere betale af på dit aktiv, og den bygger formue, mens du sover. Det er hele grunden til, at direkte ejendomsinvestering adskiller sig fra de fleste andre aktiver: du kan belåne det fornuftigt.
Og prisstigningen lander på din egenkapital, ikke på bankens del. Det er derfor en portefølje, der stiger 40 procent i værdi over to år, kan have mere end fordoblet egenkapitalen i samme periode.
Over grænsen
Så snart du kommer over 60 til 70 procent, sker der noget. Cashflowet selv begynder at sætte loftet. Ejendommen kan ikke længere bære den gæld, du gerne vil lægge på den. Og du sidder med en investering, der er sårbar over for det mindste vindstød.
Jo mere gæld du lægger på den samme ejendom, jo højere bliver risikoen. Ikke lineært. Eksponentielt.
Den struktur, jeg fraråder
Han belånte sit eget hus. Og tog et dyrt lån oveni. Det er den værste finansieringsstruktur, jeg kender, og jeg ser den oftere, end jeg bryder mig om.
Det starter uskyldigt. Du vil gerne udvide. Du har friværdi i dit hus. Banken vil ikke låne nok, så du finder en privat långiver med høj rente, aggressive vilkår og dyre omkostninger. På papiret ser det fint ud, for markedet har givet positivt afkast i mange år i træk.
Og det er præcis fælden. Du har bygget et korthus. Det står fint, så længe alt går godt. Kør en stresstest på det: en rentestigning, et par måneders tomgang, en uforudset regning. Og det vælter.
Da banken tilbød mig det dobbelte
Jeg bad engang om at låne to millioner. De spurgte, hvorfor jeg ikke ville have fire. Det var midt i nullerne. Jeg spurgte, hvad de så skulle have sikkerhed i. Svaret var nærmest: det betyder ikke så meget.
Vi ved alle, hvordan det endte i 2008. Og her er, hvad jeg tog med: bare fordi du kan låne mere, betyder det ikke, at du skal. Banken tjener på din gæld. Det er deres forretning, ikke din.
Når jeg rådgiver i dag, vender jeg det om. Vi starter med, hvor meget du trygt kan bære, ikke hvor meget banken vil give dig.
Og så pointen om renten, de færreste tænker på
Da renten sidst steg, gik halvdelen af LinkedIn i panik. Mine kunder mærkede det knap nok. Forskellen var et lånemix, der var bygget til at holde: noget fast rente, noget femårig rente, afdrag skruet fornuftigt sammen.
Men der er mere. En højere rente kommer sjældent alene. Den følges ofte af inflation, og inflation løfter huslejen, fordi den NPI-reguleres. Så på sigt bliver en del af rentestigningen betalt af lejen selv.
Ja, højere rente presser priserne lidt, fordi afkastkravet stiger. Men set fra cashflowet bliver du kompenseret hurtigere, end du tror. Stresstest er ikke noget, banken gør mod dig. Det er noget, du burde gøre for dig selv, længe før du skriver under.
Spørgsmål og svar
- Hvad er en fornuftig belåningsgrad på en udlejningsejendom?
- Op til omkring 60 til 70 procent er efter min erfaring et sundt niveau. Over det begynder cashflowet selv at sætte loftet, og risikoen vokser hurtigere end gevinsten.
- Er det en god idé at belåne sin egen bolig for at investere?
- Det kan være det, hvis den samlede gældsandel bliver i et fornuftigt leje, og hvis finansieringen er almindelig realkredit og bank. Kombinationen af en belånt privatbolig og et dyrt privat lån oveni er derimod den struktur, jeg konsekvent fraråder.
- Hvad sker der med min investering, hvis renten stiger?
- Et lånemix med fast eller flerårig rente gør, at en kortsigtet stigning ikke rammer med det samme. Samtidig følges højere rente ofte af inflation, som over tid løfter huslejen gennem NPI-regulering. Prisen kan blive presset, mens cashflowet kompenseres hurtigere, end de fleste forventer.
Del af guiden om ejendomsinvestering.