Strategi og portefølje
Cashflow eller værdistigning: du skal vælge én
Kort fortalt
Cashflow og værdistigning trækker i hver sin retning. Værdistigning findes typisk i centrale bydele med høj efterspørgsel og begrænset udbud, hvor startafkastet til gengæld er lavt. Cashflow findes i områder, hvor huslejen ligger tættere på bykernens niveau end priserne gør. Vælg ét spor ud fra din tidshorisont: kort til mellemlang horisont med behov for løbende indkomst peger mod cashflow, mens en lang horisont med fokus på formuevækst peger mod stærke beliggenheder.
Her er en dyr fejl, jeg ser igen og igen: investorer, der vil have både høj løbende indkomst og store værdistigninger i den samme bolig. I praksis kræver det et valg.
De to begreber
- Værdistigning er den gevinst, der opstår over tid. Den ses typisk i centrale bydele med høj efterspørgsel og begrænset udbud.
- Cashflow er den løbende nettoindtægt fra udlejning. Den er ofte relativt højere i områder med lavere kvadratmeterpriser, hvor huslejen ligger tættere på bykernen, end priserne gør.
To cases med samme startkapital
Tallene nedenfor er regneeksempler med runde forudsætninger, ikke en forudsigelse. De er der for at vise mekanikken.
| Case A: vækst først | Case B: cashflow først | |
|---|---|---|
| Bolig | Treværelses, 90 m², nyere | To toværelses, 65 m², fri leje |
| Område | Sydhavn | Søborg og Høje Taastrup |
| Samlet pris | 6,0 mio. kr. | 5,5 mio. kr. |
| Startafkast | Cirka 3 % | Cirka 4,3 til 4,5 % |
| Årlig leje | 215.000 kr. | 132.000 kr. pr. enhed |
| Drift | 35.000 kr. | 22.000 kr. pr. enhed |
Skaleres begge til cirka 4 mio. kr. i startkapital og fremskrives med forudsætninger for de respektive områder, bliver billedet nogenlunde sådan.
Efter ti år, under de givne forudsætninger
- Case A, egenkapital
- Omkring 8,6 mio. kr.
- Case A, årligt udbytte
- Omkring 95.000 kr.
- Case B, egenkapital
- Omkring 10 mio. kr.
- Case B, årligt udbytte
- Omkring 185.000 kr.
Konklusionen i tallene er tydelig: cashflow først i udvalgte omegnskommuner leverer højere løbende udbetalinger og en stærkere intern rente, mens vækst først i de dyre områder primært bærer afkastet gennem prisstigninger.
Hvorfor den kedelige lejlighed ofte vinder
Den dyreste lejlighed er sjældent den bedste investering. Jeg ved, det lyder forkert.
To investorer, samme budget. Den første køber en flot treværelses i en prime beliggenhed. Lavt startafkast, men den stiger jo altid. Den anden køber i en sekundær beliggenhed lidt udenfor. Lavere pris, højere afkast og, her er pointen, en højere belåning.
Spol ti år frem. Prime-lejligheden er steget mest i værdi, det indrømmer jeg gerne. Men den sekundære har givet et til halvandet procentpoint mere i cashflow hvert eneste år, og den højere belåning har geared hele investeringen.
Efterspørgslen er også en risikofaktor
Markedet for en lejebolig omkring 11.000 kroner om måneden er bredere end for en omkring 18.000. Det påvirker risikoen for ledige lejemål, genudlejningshastigheden og dermed tomgangen.
Og det er ikke kun en risikobetragtning. Det er også derfor, der typisk kan opnås højere belåning på de mindre og billigere boliger: deres husleje er høj i forhold til købsprisen.
Så hvad skal du vælge?
- Kort til mellemlang horisont med mål om løbende indkomst: cashflow først, i udvalgte dele af Storkøbenhavn.
- Lang horisont med fokus på arv eller formuevækst: vægt stærke beliggenheder højere.
- De fleste ender et sted midtimellem, med en portefølje der indeholder begge dele. Men vælg det bevidst, og lad ikke aktivet vælge for dig.
Det sidste er vigtigere, end det lyder. Når budgettet ikke helt passer til det aktiv, man har forelsket sig i, begynder kompromiserne: lidt længere væk, lidt lavere kvalitet, lidt en anden type. Og pludselig er det ikke strategien, der styrer valget. Det er aktivet.
Spørgsmål og svar
- Kan man få både cashflow og værdistigning i samme bolig?
- Ikke i samme grad. De to ting trækker i hver sin retning, fordi et lavt startafkast ofte følger med de beliggenheder, der stiger mest. De fleste løser det med en portefølje, der indeholder begge dele, men valget skal træffes bevidst for hvert aktiv.
- Hvor finder man det bedste cashflow i Storkøbenhavn?
- Typisk i omegnskommuner, hvor kvadratmeterprisen er lavere, men huslejen ligger tættere på niveauet i byen. Eksempler fra mine egne beregninger er områder som Søborg og Høje Taastrup, hvor startafkastet kan ligge omkring 4,3 til 4,5 procent.
- Hvorfor giver en billigere lejlighed højere belåning?
- Fordi huslejen er høj i forhold til købsprisen. Det giver et højere startafkast, og banken kan dermed forsvare en højere belåningsgrad, end den kan på et dyrt aktiv med lav forrentning.
Del af guiden om ejendomsinvestering.