Marked og områder
Hvor i Storkøbenhavn jeg kigger, og hvorfor
Kort fortalt
Mit vigtigste filter er infrastruktur: kan du gå til metroen eller cykle dertil på under fem minutter? En bolig i gang- eller cykelafstand til metroen ligger i urbaniseringens retning, og det er dér værdiudviklingen typisk følger med. Blandt omegnsområderne hælder jeg personligt til den del af Hvidovre, der ligger tæt på Valby og Valbyparken, fordi den har mange af de samme kvaliteter til en lavere pris. Rødovre har nogle af de samme træk.
Da jeg købte mit eget hus, havde jeg ét ufravigeligt krav. Ikke antal kvadratmeter. Ikke en stor have. Ikke et nyt køkken. Gåafstand til metroen, eller højst fem minutter på cykel.
Det lyder simpelt. Men det er et af de skarpeste filtre, jeg kender, til at finde boliger, der holder værdien.
Hvorfor infrastruktur driver værdi
Der er kun få villakvarterer i København med reel adgang til metroen. En slags cirkel rundt om byen. Jeg valgte Vanløse: det lå op ad Frederiksberg, havde metroen og nød godt af afsmitningen fra de dyre nabobydeles prisudvikling.
Det var 13 år siden. Det føltes som mange penge dengang. I dag virker det som et fornuftigt køb. Sådan er det ofte med boligpriser: i bakspejlet ser de billige ud, mens du står midt i beslutningen, er det alvorlige penge.
Markedet er knækket i to
For 30 år siden var der ikke stor forskel på priserne i Odense og København. En villa var en villa. I dag er markedet knækket i to, og det vildeste er, hvad der tæller som København nu.
Dengang var det kun brokvartererne. Amager, Vanløse og Brønshøj blev ikke engang regnet med. I dag er det nogle af de mest attraktive boligområder i landet.
Jeg kommer selv fra Odense, og jeg elsker byen. Men min nabos villa i Vanløse fulgte en kurve, som ingen villa i Odense gjorde. Det handler ikke om at tabe penge uden for hovedstaden. Det handler om alternativomkostninger: hvor meget mere din kapital kunne have arbejdet et andet sted.
Den bydel, jeg kalder pseudo-Valby
Alle vil bo i Valby. Færre kender den bydel lige ved siden af, som har mange af de samme kvaliteter til en lavere pris. På kortet hedder den Hvidovre.
Den del af Hvidovre, der ligger tæt på Valby og Valbyparken, har kvaliteter, de fleste overser.
- Gang- og cykelafstand til metroen, hvilket de færreste omegnskommuner kan tilbyde.
- Strand tæt på.
- Valbyparken lige om hjørnet.
- Regionaltog fra København Syd.
- Under syv kilometer til centrum, altså en cykeltur på cirka 20 minutter.
Og priserne ligger stadig på et niveau, hvor en almindelig investor faktisk kan komme ind. Rødovre har nogle af de samme kvaliteter: cykelafstand til byen, fortætningspotentiale og høj boligkvalitet. Men Hvidovre er min personlige favorit lige nu.
Det filter, du selv kan bruge
- Kan du gå til metroen, eller cykle dertil på under fem minutter?
- Hvis ja: du er sandsynligvis placeret i urbaniseringens vej.
- Hvis nej: spørg dig selv, hvad der egentlig skal trække prisen op de næste ti år.
Og så en advarsel om at gå for langt ud. Jo længere væk fra København, desto større bliver risikoen for lavere lejerkvalitet, tomgang og dårlige betalere. Inde i byen kan der være 20 til 30 interesserede om den samme bolig. Længere ude er der færre om buddet, og det ændrer din risikoprofil, uanset hvor flot regnestykket ser ud på papiret.
Spred dig, men ikke for tyndt
Diversificering handler ikke kun om geografi. Det handler om, hvad du er eksponeret imod: én type lejer, én type lokation, én type driftsprofil, én type regulatorisk påvirkning.
Sidder du i én ejendom i ét område, kan du blive ramt skævt af ejendomsskatter eller af driftsudgifter, der svinger netop dér. Er du spredt på tre til fire lokationer, bliver det mere gynger og karruseller.
Det er også derfor, jeg ikke er fan af trophy assets. Én bolig er en investering. En portefølje er en strategi.
Spørgsmål og svar
- Hvilke områder i Storkøbenhavn er bedst til boliginvestering?
- Jeg bruger infrastruktur som hovedfilter: områder i gang- eller cykelafstand til metroen. Blandt omegnskommunerne hælder jeg personligt til den del af Hvidovre, der ligger tæt på Valby og Valbyparken, og Rødovre har nogle af de samme kvaliteter.
- Kan det betale sig at investere i bolig uden for København?
- Det kan det godt, men risikoprofilen ændrer sig. Jo længere væk, desto større risiko for tomgang, lavere lejerkvalitet og langsommere genudlejning. Regnestykket kan se flot ud på papiret og stadig være mere usikkert i praksis.
- Hvorfor betyder afstanden til metroen så meget?
- Fordi infrastruktur driver efterspørgsel, og efterspørgsel driver både husleje og pris. En bolig, hvor bilen skal frem til hver tur, konkurrerer om en smallere gruppe lejere og købere end en, man kan gå fra til metroen.
Del af guiden om ejendomsinvestering.