Strategi og portefølje
Tre røde flag i ejerforeningens referater
Kort fortalt
De tre røde flag, jeg screener for i en ejerforening, er igangværende rets- eller byggeskadesager, forholdsmæssigt høje ejerudgifter og, ved køb til udlejning, reguleret husleje. Du finder dem i det materiale, de fleste aldrig læser: generalforsamlingsreferater fra de seneste to år, vedligeholdelsesplanen og regnskaberne. Din advokat læser med, men læs selv først.
Jeg lukkede en sag efter at have læst to referater fra ejerforeningen. Byggeriet lå smukt ved vandet. Men i referaterne stod virkeligheden: over 100 igangværende sager om vinduer, døre, vægge og puds, der skallede af. Klimaskærmen var simpelthen ikke god nok til placeringen.
Det bliver for dyrt i længden, hvis det skal fikses ordentligt og ikke bare lappes. Så vi gik.
Et: igangværende sager
Kører der en retssag eller en byggeskadesag i ejerforeningen, ligger der en mulig udgift i fremtiden, som kan gå til højre og venstre. Den slags spekulerer jeg nødigt i.
Jeg fulgte engang en ejerforening tæt, hvor der blev opdaget alvorlige problemer med klimaskærmen. Ikke kosmetiske ridser, men strukturelle problemer. Den type fejl koster millioner at udbedre, og regningen lander typisk hos foreningen, som lægger den ud på de enkelte ejere. I det tilfælde kunne det være blevet omkring 500.000 kroner pr. lejlighed.
Det blev det aldrig, fordi ejendommen var dækket af en byggeskadeforsikring, og forsikringen endte med at dække efter et længere juridisk tovtrækkeri. Men læg mærke til den del: det var ikke en check, der landede i indbakken. Det krævede dokumentation, tekniske rapporter, advokat og tid.
To: forholdsmæssigt høje ejerudgifter
Er ejerudgifterne høje i forhold til sammenlignelige ejendomme, tyder det ofte på, at ejendommen ikke er veldrevet. Grav dybere, før du går videre.
Og pas på den omvendte fælde: driftsomkostninger, der ser mistænkeligt lave ud. 2.000 kroner pr. lejlighed om måneden lyder fornuftigt, måske endda billigt. Indtil du opdager, hvad der ikke er sat af.
- Findes der overhovedet en vedligeholdelsesplan, og hvor langt rækker den frem?
- Hvor mange penge er afsat, og hvor mange er reelt brugt de seneste ti år?
- Hvordan ser klimaskærmen ud: tag, facade, vinduer, sokkel?
- Hvad med faldstammer, VVS og varmeinstallationer?
Er svaret det ved vi ikke, eller der ligger ikke en plan, så har du fundet dit første røde flag. En ældre ejendom uden en seriøs vedligeholdelsesplan er ikke en investering. Det er en regning, der bliver sendt en gang om året i de næste tyve år.
Tre: reguleret husleje, hvis du køber til udlejning
I Københavnsområdet kan forskellen mellem fri lejefastsættelse og reguleret leje være 40 til 50 procent. Det er ikke en detalje i en due diligence. Det er hele casen.
Køber du en ældre lejlighed, kan en gennemgribende, dokumenteret renovering i visse tilfælde give mulighed for en højere lovlig leje. Men så skal du vide, hvad du gør, for der følger en regulatorisk risiko med.
Hvor du finder det hele
I det materiale, de fleste aldrig læser: generalforsamlingsreferater, vedligeholdelsesplaner og regnskaber. Din advokat læser med. Men læs selv først, for det er dig, der kender din egen risikovillighed.
Din handling: tag tre lejligheder fra din buy box, og læs referaterne fra de seneste to år for hver. Det tager en aften, og det er den billigste aften i hele processen.
Spørgsmål og svar
- Hvad skal jeg kigge efter i en ejerforenings referater?
- Igangværende rets- og byggeskadesager, store planlagte arbejder, og om foreningen har en vedligeholdelsesplan, der rækker flere år frem. Læs mindst de seneste to års generalforsamlingsreferater sammen med regnskaberne.
- Hvad er en byggeskadeforsikring, og hvorfor betyder den noget?
- Det er en forsikring, der kan dække alvorlige byggefejl i årene efter, at et byggeri står færdigt. Den betyder noget, fordi entreprenøren kan være gået konkurs eller skiftet navn, når problemerne viser sig. Forsikringen er dog ikke automatisk: det kan kræve dokumentation, tekniske rapporter og tid at få den til at dække.
- Hvor lave må driftsomkostningerne være, før jeg bliver mistænksom?
- Tallet i sig selv siger mindre end det, der ligger bag. Et lavt driftsbudget uden en vedligeholdelsesplan betyder som regel, at fremtidige arbejder ikke er sat af, ikke at ejendommen er billig at drive.
Del af guiden om ejendomsinvestering.