Strategi og portefølje
Buy box: vælg kriterierne, før du åbner boligportalen
Kort fortalt
En buy box er dine købskriterier, skrevet ned før du åbner en boligportal: hvilken boligtype, hvilket område og hvilket budget. Til udlejning i Storkøbenhavn går jeg oftest efter en lille toværelses, fordi forholdet mellem pris og husleje typisk er bedst der. Det fjerde kriterium, de fleste glemmer, er byggeåret, fordi det er med til at afgøre, om huslejen kan sættes frit eller er reguleret. Forskellen kan være 40 til 50 procent i leje.
De fleste boligsøgninger starter forkert: med at scrolle. Man åbner en portal, kigger på billeder og forelsker sig i noget, man ikke har regnet på. Min søgning starter med tre linjer på papir.
De tre linjer
- Hvilken type? Etværelses, toværelses eller treværelses. Til investering går jeg oftest efter en lille toværelses.
- Hvilket område? Nøgternt, ikke følelsesmæssigt. Du skal ikke selv bo der.
- Hvilket budget? Ikke drømmebudgettet. Det, du reelt kan blive godkendt til.
Toværelses er ikke et tilfældigt valg. Det er dér, forholdet mellem pris og husleje typisk er højest. Og demografien arbejder for den type bolig: der bliver flere singler, flere par der bor hver for sig, flere familier med to husstande og flere seniorer, der lever længere. Alle de tendenser peger samme vej.
Det fjerde kriterium, de fleste glemmer
Køber du til udlejning, er byggeåret vigtigere end næsten alt andet. Det er med til at afgøre, om du kan få fri markedsleje, eller om huslejen er reguleret. Forskellen kan være 40 til 50 procent i leje på den samme bolig.
Det er den slags, der ikke står med fed i en salgsopstilling, og som alligevel afgør, om casen hænger sammen. Jeg har set investorer sætte lejen efter, hvad markedet betalte, få 200 henvendelser og tænke perfekt. Og så komme brevet fra huslejenævnet.
Hvorfor en buy box gør dig hurtigere
Med kriterierne på plads sker der to ting. Du kan sammenligne ejendomme på tværs i stedet for at forelske dig i én. Og du kan sige nej hurtigt.
At sige nej hurtigt er cirka 90 procent af arbejdet. De bedste investorer, jeg arbejder med, bruger ikke mere tid end andre. De bruger den bare ikke på de forkerte ejendomme.
Et eksempel på en færdig buy box
Buy box for en investor med 12 mio. kr.
- Budget
- 12 mio. kr.
- Område
- Storkøbenhavn
- Type
- Toværelses ejerlejligheder
- Byggeri
- Maks. fem til seks år gammelt
- Startafkast
- Mindst 4 til 4,5 %
- Finansiering
- Realkreditbelåning optimeret til maks.
Det er den buy box, en af mine kunder købte ti lejligheder på i løbet af tolv måneder, fordelt på blandt andet Ørestad, Brønshøj, Amager og Høje Taastrup. Den fyldte seks linjer. Den behøver ikke være længere.
Din handling: skriv din buy box på tre linjer i dag. Type, område, budget. Tilføj byggeåret som fjerde linje, hvis du køber til udlejning.
Spørgsmål og svar
- Hvad er en buy box i ejendomsinvestering?
- En buy box er de købskriterier, du fastlægger, før du begynder at søge: boligtype, område og budget, og ved udlejning også byggeår. Formålet er at kunne sammenligne ejendomme objektivt og sige nej hurtigt.
- Hvilken lejlighedstype er bedst til udlejning?
- Til udlejning i Storkøbenhavn går jeg oftest efter en lille toværelses. Forholdet mellem pris og husleje er typisk bedst der, efterspørgslen er bred, og demografien med flere singler og seniorer trækker samme vej.
- Hvorfor betyder byggeåret så meget?
- Byggeåret er med til at afgøre, om boligen kan udlejes til fri markedsleje, eller om huslejen er reguleret. Forskellen kan være 40 til 50 procent i leje, og den afgør, om en case overhovedet hænger sammen.
Del af guiden om ejendomsinvestering.